建房成本

2020年11月27日 96点热度 0人点赞 0条评论

建房成本
“公布建房成本运动”之所以屡战屡败,不仅是因为触及利益群体太多太强的缘故,也是因为其自身的法理逻辑以及可操作性有不少缺憾。
比如,在浙江宣布要公布成本之际,就有南都房产、滨江房产、绿城集团等当地的大开发商联合宣布,商品房成本的行为不妥当,这样做涉及开发商隐私、违背市场经济规律。
尽管这一运动的支持者引用国土资源部土地利用司的一位负责人的话称,让建房成本信息透明化,可以让公众了解开发商各个环节的真实成本,解决信息不对称的问题。然而,持相反意见的人还是认为,公布开发成本和信息透明化根本就是两码事,通过公布建房成本来解决房地产市场供需矛盾的做法是不现实的。
真实成本很难核算
建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副研究员、副处长文林峰对记者表示,公布建房成本与利润并不能达到什么目的,应该按照经济规律对房地产市场进行有效调控。而且复杂的成本构成,使房地产项目的真实成本很难核实。
她认为:“建房成本是一个非常复杂的集合体,项目间差异性也较大,同时还有软资产、品牌等组成部分。另外,现在很多城市虽然名义上是熟地出让,实际上地上物并没有及时拆除,有些开发商支付地价款几年后还无法拿到七通一平的土地,这种资金成本也很难简单地以招拍挂价格进行测算。”
上海一位不愿透露姓名的开发商
对记者表示: “自从房产调控开始,开发商越来越难融资,通过信托等办法融资的现象越来越普遍了,而这些手段所要支付的资金成本都远远高于贷款利息。有些项目做到一半,银行迫于上面的压力来催账,迫不得已只能通过一些灰色的途径融资,这样要支付的成本就更惊人了,这种成本当然属于商业机密,根本无法透露。算上这些成本,本来能赚大钱的项目往往就只有微利甚至要亏本了。”
支持者: 建房成本不是商业机密
中国社会科学院金融研究所副主任尹中立博士是支持“公布成本”的经济学者,他表示,“房价最终由市场供需决定着”这种观点的确没错,但是公开建房成本和降低房价有逻辑上的关系。
尹中立认为,“温州炒房团”们都有非常专业的人士来精确地估算成本价,然后照开发商的心理底线砍价。另外,经济学上常说,阳光是最好的消毒剂,增加房价的透明度,让市场充分竞争,这是房地产市场的发展趋势。因此,公开建房成本,不但有必要,而且是很有必要。
对于公布建房成本泄露开发商商业机密的问题,尹中立说: “住宅行业除了设计方案外,关于建安成本等技术含量都不是很大,因此也不存在什么商业机密。而建房成本公开问题引起了这么多人的关注,本身就说明房地产行业透明度有待提高。”
反对者: 这是“乌托邦”的梦想
上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明则认为,要求公开成本是“乌托邦”的梦想,甚至会招来“价格管制”这个更猛的“虎狼之药”。
他认为,想通过公布房价成本来破解楼市供求矛盾恐怕是不现实的。首先,房地产成本中约占一半的是地价,地价是一个非常不确定因素。城市规模的扩张、基础设施的改善等,对地价的影响都难准确量化。其次,政府公布的建安成本也只能是社会平均水平,对房价也不能起指导作用。最后,在房地产成本中,政府的税费也不可能明确公布,政府有根据房地产市场情况调整税费的权利,如各城市纷纷采用契税、所得税以及可能采用的物业税来调节房地产市场。对于经济适用房、动迁配套房等,设计模式单一、建筑标准固定、零风险的项目,采用成本定价无可厚非。如果要求商品房的成本公开,并据此定价进行稳定房价,恐怕是“乌托邦”的梦想。
陈则明说:
稳定房价是目前政府调控房地产的主要目标。也许在十分特殊的情况下,价格管制可以作为‘最后一招’启用,之所以是‘最后一招’,就是因为它是一剂‘虎狼之药’,副作用极大。调控房价有多种经济手段可用,如金融、税收、调整土地供应政策等,在其他招式还没用充分甚至还没用的情况下就用价格管制,只会给行业和社会带来伤害。”
高房价下难以结束的争论
“房价高了,马上就有人站出来说要公布建房成本,说开发商是暴利,我认为是可笑的。”北京师范大学博士生导师董藩也这样对媒体表示。
他说: “《公司法授予公司的是自主定价权,但是现在要干预它,说房价就这么高了,让老百姓来监督。如果从政府信息公开角度说,拍卖土地成本是多少、建委定的建材价格是多少,这些用来监督或者公布都可以,但是不能把它和建房成本混在一起。混在一起给老百姓看就麻烦了。这样做是违反《公司法》的。”
“和违反不违反《公司法》扯不上关系。”南京熙典律师事务所资深房产律师罗利军对当地媒体表示,“公布建房成本不属于开发商的商业机密,企业自主定价也要遵循政府的指导价。老百姓作为买房的消费者,应该有消费知情权。”
看来,只要房价还是高高在上,这场争论就很难有结束的一天。

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