上海某城市场经营管理有限公司因房屋联建合同纠纷一案

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上诉人(原审被告)某市场经营管理有限公司。   被上诉人(原审原告)李某。   上诉人某市场经营管理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市金山区人民法院(2007)金民三(民)初字第670号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年2月1日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。   原审认定,2002年12月23日,自然人俞冯飞、夏灵勇〔即某市场经营管理有限公司(以下简称某城)之法定代表人〕与上海金山卫工业区企业发展有限公司签订《协议书》,约定俞冯飞在上海金山第二工业区设立“上海国际贸易城”(后由夏灵勇接替),规划投资人民币4.8亿元,注册资金1,000万元,项目计划2003年年底开工建设,批租土地700亩,上海金山卫工业区企业发展有限公司以每亩9万元的价格批租给投资人,其中包括土地出让金,并约定提供的土地为国有商业用地,使用权限40年(绿证),分割到户的费用由投资人承担。2003年1月29日,上海市金山区人民政府以金府发〔2003〕10号文作出《关于同意成立某有限公司的批复》,同意由上海市金山卫城区市场发展有限公司等出资成立《某有限公司》,同年2月26日经工商登记取得企业法人资格,同年6月3日改名为某市场经营管理有限公司。   2003年3月15日,李某与某城签订《协议书》,约定李某与某城联建“某”,某城经营的国际贸易城联建房属国有商业土地,产权分割到户,土地使用权限为四十年,联建房工程费,根据初步预算造价为每平方米建筑面积600元左右,增减工程费按实际造价计算,以工程各项相关合同及工程计算书为准;李某选定国际贸易城海秀路、卫宏路、中排路A38幢第8间共一套(加边间一间)的地块联建营业房,每间占地45.60平方米(建筑面积136.80平方米),某城应确保提供上述建筑用地。联建协议签订后,李某即向某城支付联建房基础配套建设费13.8万元、边间费1万元,共计14.8万元。基础配套建设费包括:土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等,不包括联建房内的水电、通迅、闭路电视等安装配套费用。联建房竣工验收合格后,按实际建筑面积,由某城为李某代办土地使用证和房产证。某城于2003年12月底前做好土地平整,并对联建房起建施工,于2005年3月底前竣工,如有人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非某城所能控制的因素,可延长竣工时间。如延期竣工,第二个月起按联建房款的0.5%向李某赔偿违约金。开工前一个月,某城必须通知李某,李某即向某城支付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%,工程至二楼再支付40%,其余10%工程款在工程验收合格后三个月内付清。李某如不按时支付建房工程费,某城有权向李某收取每天0.5%的滞纳金,同时采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订当日,李某支付给某城基础建设配套费14.8万元。2003年年底起,由于某城迟迟未拿到土地使用权证,某城曾与李某及其他业主提出无法履行合同,要求协商解除原合同,并由某城退款并赔偿利息损失。一部分业主由此与某城达成了解除协议,但李某等业主不同意某城的意见。后来,由于某城未能交付联建房,李某等47名联建户遂于2006年3月20日、2006年9月21日、2006年11月8日向国务院、上海市政府、金山区政府多次去函反映情况,要求履行协议,上访信称“李某等47人之所以到遥远的金山来投资商城,是奔着上海市、金山区、金山卫镇三级人民政府的金字招牌而来,且有政府的文件作为定心丸,坚信上海作为国际性大都市,政府一定是诚信的、责任的,故拿出全家人的积蓄甚至几代人的积蓄来投资,但在苦苦等待了三年后,某城竟然要推翻协议,追加建房款,单方面将基建造价由每平方米600元提高到1,200元,单方改变贸易城规划,随意提高土地价格、故意延期工程进度,损害投资人利益,要求继续履行协议,按原造价600元结算建房款,按约支付每日0.5%的逾期竣工交房的违约金。”2007年1月8日,上海市金山区金山卫镇人民政府向李某等43名联建户复函称“由于受国家宏观调控、严格土地政策、规划要求等因素的影响,致使联建房未能按时交付,且工程建设造价也在原有基础上作了调整,提高了价格,故与某城协商,某城建议有长期投资眼光的投资者与某城签订补充协议,如资金困难要求退房的,某城承诺三个月内退还联建款并补偿银行存款利息损失,对不接受上述两条意见的,通过司法途径予以解决”。   2003年7月20日,上海市金山区人民政府发出《关于进一步加强建设用地管理的若干意见》,明确根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部、监察部、《上海市实施(中华人民共和国土地管理法)办法》的规定,对于经营性土地使用权的出让必须采用招标、拍卖、挂牌方式,由此某城的土地使用权的取得方式发生根本变化,某城为此对系争联建营业房占用的土地使用权参加了公开的招标、拍卖。2004年8月27日,有关部门发布上海市国有土地使用权出让公告。同年12月1日,上海市金山区房屋土地管理局向某城发出《竞得通知书》,指出土地使用权竞得价格达1.46亿元,通知某城签订土地使用权出让合同。至此,使某城的土地使用权价格由原来的每亩9万元增加到每亩72万元。2005年3月15日,某城支付给上海市房屋土地资源管理局出让金4,380万元。同年3月30日,某城取得建设用地规划许可证,同年5月20日取得建设用地批准书,同年5月25日某城缴纳契税438万元,同年11月18日取得建设工程规划许可证。2006年5月,某城支付征地费1.022亿元及其他费用2万元。2006年12月23日,某城取得上海市金山区金山卫镇1街坊33/3丘4丘商业用地的初始登记,土地使用权证(即沪房金地金字第2006第14729、第14730上海市房地产权证)载明,某城取得的土地使用权的来源为出让、用途为商业、宗地面积为24,275、110,672、总面积也为24,275、110,672,在房屋状况栏内为空白。至此,某城在土地上支付的征地费、出让金、税金等合计1.504亿元。 经现场勘验,在案件审理中,李某所联建的房屋至今未能建造。在上述土地上,尚有上海环乐服装有限公司的厂房存在。李某联建协议约定的路名只有一条海虹路已存在,而按照联建协议约定,在海虹路边联建房的仅有严昌兴、王芝月两户,其他36名联建人与某城协议约定的联建房路名均未正式命名。李某对此认为路名应当有政府职能部门命名,某城无权自行命名,故认为某城对此应当负有责任。现已建造的房屋地址均无法确认系除严昌兴和王芝月两户外的其他36名联建人与某城协议约定的地址(路名)。

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